Dadurch, dass sich die Restschuld durch den Tilgungsanteil jedoch kontinuierlich verringert und Zinsen immer nur für die noch vorhandene Restschuld bezahlt werden müssen, verschiebt sich das Verhältnis von Zinsen und Tilgung, da sich die Höhe der Rate ja nicht verändert. In aller Regel werden die Zinssätze für Annuitätendarlehen allerdings nicht für die gesamte Darlehenslaufzeit fest vereinbart, sondern nur für einen Zeitraum festgeschrieben, der sich meist zwischen fünf und zwanzig Jahren bewegt. Während dieser Zinsfestschreibung bleiben die Ratenhöhe und die Zinssätze unverändert.

Das bedeutet für den Finanzierungsnehmer, dass für diesen Zeitraum die monatliche Belastung sicher kalkuliert werden kann und zudem kein Risiko besteht, dass sich die Darlehensrate und die Kreditkosten durch steigende Zinsen erhöhen. Im Gegenzug profitiert der Finanzierungsnehmer jedoch auch nicht davon, wenn der Marktzins deutlich sinkt. In vielen Fällen ist eine vorzeitige Tilgung des Darlehens während der Zinsfestschreibung nicht möglich, denn der Finanzierungsgeber ist grundsätzlich nicht verpflichtet, einer vorzeitigen Kündigung zuzustimmen. Allerdings kann der Finanzierungsgeber bei einer Zustimmung zu einer Kündigung eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist letztlich gleichbedeutend mit einem Schadensersatz, das bedeutet, die finanzierende Bank gleicht durch die Vorfälligkeitsentschädigung die Zinsgewinne aus, die ihr durch die vorzeitige Beendigung des Darlehensvertrages entgehen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung ergibt sich aus der Höhe der entgangenen Zinsgewinne abzüglich den verringerten Verwaltungskosten, den reduzierten Kosten für die Risikovorsorge sowie den zum Zeitpunkt der Rückzahlung üblichen Zinsen.

Für den Finanzierungsnehmer bedeutet das, dass die Vorfälligkeitsentschädigung letztlich umso höher ausfällt, je höher die Zinsen bei Abschluss der Baufinanzierungen waren, auch wenn der Finanzierungsgeber bei der Berechnung nur die aktuellen Zinsen für Hypothekenpfandbriefe, die sich aus der Kapitalmarktstatistik des Deutschen Bundesbank ergeben, und nicht den bankinternen PEX-Index zugrunde legen darf. In aller Regel ist eine ordentliche Kündigung eines Darlehensvertrages jedoch nach einer Laufzeit von zehn Jahren möglich, ohne dass der Finanzierungsgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet und auch unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung. Insofern ist es in vielen Fällen ratsamer, diese Frist einzuhalten oder sich ein aktuelles Zinstief durch den Abschluss eines Forward-Darlehens zu sichern.